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萬科A前三季凈利20年首降 財(cái)務(wù)穩(wěn)健凈負(fù)債率為31.9%

  • 長江商報(bào)
  • 2021-11-09 17:00:08

房地產(chǎn)市場深度調(diào)控,朝著健康平穩(wěn)發(fā)展方向前行之際,曾預(yù)警“活下去”的萬科A(000002.SZ),有了新的動向。

11月5日晚間,萬科A公告,擬分拆萬物云赴港上市。這是萬科在行業(yè)大變局中的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型體現(xiàn),或許也是應(yīng)對經(jīng)營重壓之舉。

今年前三季度,萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超過2700億元,同比增速超10%,但公司實(shí)現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)為166.89億元,同比下降15.98%,增收不增利明顯。

長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),這是萬科開始披露季報(bào)業(yè)績的20年來,前三季度的凈利潤首次出現(xiàn)下降。

當(dāng)然,隨著市場深入調(diào)整,部分房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn),作為行業(yè)龍頭,萬科依然表現(xiàn)穩(wěn)健。

截至今年9月底,萬科資產(chǎn)負(fù)債率為80.94%,為2016年以來新低,其凈負(fù)債率為31.90%。

在拿地方面,萬科也在明顯放緩,周轉(zhuǎn)方面則在加速。半年報(bào)顯示,期末,公司擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元,較年初的2024.98億元減少約124.98億元。

擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元,較年初的2024.98億元減少約124.98億元。

地價(jià)占比上升凈利首降

近20年來,萬科首次出現(xiàn)凈利潤負(fù)增長。

根據(jù)三季報(bào),今年前三季度,萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2714.86億元,去年同期為2414.91億元,同比增加299.95億元,增幅為12.42%。上年同期,可能是受疫情影響,其實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入同比增速為7.85%,為2017年以來最低。今年前三季度,雖然同比增速尚未恢復(fù)到2019年同期水平,但增速已經(jīng)高出上年同期。

與營業(yè)收入同比正增長相比,凈利潤的表現(xiàn)就有點(diǎn)不太好看了。前三季度,公司實(shí)現(xiàn)凈利潤166.89億元,去年同期為198.63億元,同比減少31.74億元,下降幅度為15.98%。其實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)162.87億元,較去年同期的188.89億元減少26.02億元,同比下降幅度為13.78%。

萬科是中國資本市場上第一批掛牌上市企業(yè),也是深交所繼平安銀行之后的第二家掛牌企業(yè)。在地產(chǎn)黃金時(shí)代,萬科實(shí)現(xiàn)了快速崛起壯大。1992年底,萬科的總資產(chǎn)為9.63億元,到今年9月底,資產(chǎn)規(guī)模已接近2萬億。2020年,公司營業(yè)收入4191.12億元,較1991年的4.23億元增長約990倍。上市30年,萬科A從一家小地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)成長為A股市場上當(dāng)之無愧的行業(yè)龍頭。

長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),30年來,萬科的資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入逐季、逐年不間斷增長。與之相匹配的是,2021年之前,凈利潤也表現(xiàn)為不間斷增長。即便是在受到疫情沖擊的2020年,無論是單季度還是年度,公司的凈利潤依然表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性,保持了不間斷增長。

由此可見,今年前三季度,萬科的凈利潤出現(xiàn)歷史性地下滑。

從單個季度看,今年一二三季度,公司實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為622.64億元、1048.47億元、1043.75億元,同比增長30.33%、6.36%、9.70%,均較上年同期為增長。對應(yīng)的凈利潤為12.92億元、97.55億元、56.42億元,同比分別變動3.44%、-13.35%、-23.30%??鄯莾衾麧櫡謩e為11.57億元、95.70億元、55.60億元,同比變動13.76%、-13.76%、-17.94%。

單季度數(shù)據(jù)顯示,雖然二三季度的同比增速較一季度有所放緩,但營業(yè)收入整體表現(xiàn)穩(wěn)健。而凈利潤、扣非凈利潤在一季度還表現(xiàn)為正增長,而二三季度同比增速則呈現(xiàn)加速下滑趨勢。

與A股同行相比,今年前三季度,多數(shù)規(guī)模以上房企營業(yè)收入和凈利潤出現(xiàn)下降,不過,保利發(fā)展凈利潤保持了小幅增長。前三季度,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤135.83億元,同比增長2.88%。

對于前三季度凈利潤下滑,萬科解釋,主要是與近年來地價(jià)占房價(jià)比例提高有關(guān)。

今年前三季度,萬科的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%,同比下降5.4個百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健凈負(fù)債率為31.9%

面對前所未有的房地產(chǎn)市場變局,萬科是如何出招應(yīng)對呢?

早在去年7月,泰禾集團(tuán)牽手萬科,萬科計(jì)劃向泰禾集團(tuán)伸出援手,獲得其19.9%股權(quán)。到目前,仍未見萬科A入股泰禾集團(tuán)。

今年3月底,在萬科的年度業(yè)績說明會上,萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝回應(yīng)稱,“幫人忙不會給自己添亂,萬科是否入股泰禾有嚴(yán)格的前提條件”,“操盤公司不是接盤公司,操盤公司是受各方委托來干活的,不承擔(dān)項(xiàng)目本身的債權(quán)債務(wù)關(guān)系”。

不過,長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在具體項(xiàng)目上,萬科與泰禾集團(tuán)倒是有合作,如泰禾集團(tuán)的津海院子項(xiàng)目。

萬科對泰禾集團(tuán)的態(tài)度,體現(xiàn)了萬科的財(cái)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格。目前來看,公司財(cái)務(wù)較為健康。

截至今年9月底,萬科A80.94%,較年初的81.28%下降了0.34個百分點(diǎn),凈負(fù)債率為31.9%。公司的貨幣資金為1471.07億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債之和782.9億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為13.6%,且有息負(fù)債中70.6%為長期負(fù)債。

存貨方面,截至9月底,公司新增132個開發(fā)項(xiàng)目,總建筑面積約2241萬平方米,有5211.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算,在建項(xiàng)目總建筑面積約11581.5萬平方米,新開工面積2837.2萬平方米。資產(chǎn)負(fù)債表顯示,擬開發(fā)產(chǎn)品(土地)1900億元,較年初的2024.98億元減少約124.98億元。

除了自身穩(wěn)健投資外,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是萬科應(yīng)對行業(yè)變局的重要措施。

在地產(chǎn)開發(fā)方面,踐行綠色低碳發(fā)展理念,持續(xù)推廣落地綠色建筑和住宅產(chǎn)業(yè)化,促進(jìn)人居、生活、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展,是萬科不再復(fù)制簡單的拿地、開發(fā)、銷售的粗放式金經(jīng)營。萬科稱,2020年,公司新建項(xiàng)目連續(xù)第七年全部滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),新開主流項(xiàng)目的工業(yè)化應(yīng)用比例為86%。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌向長江商報(bào)記者分析,房地產(chǎn)市場調(diào)整,在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)型,深挖服務(wù)和科技附加值的機(jī)會仍然存在。鏈接智能家居、智能建筑新興行業(yè),提升建筑效率、增強(qiáng)建筑安全,滿足居家更高要求為目的,作為老牌房企萬科,在建筑設(shè)計(jì)以及消費(fèi)需求方面有很強(qiáng)積累,預(yù)計(jì)會朝這方面發(fā)展。他認(rèn)為,一方面,可以提高估值和成長潛力,另一方面,也可以為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提高附加值和收益空間。

其實(shí),萬科早就有轉(zhuǎn)型布局。除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型外,萬科的物業(yè)服務(wù)板塊也承載著轉(zhuǎn)型重任。

最新公告顯示,萬科董事會審議通過了擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司(簡稱“萬物云”)到港交所上市的相關(guān)議案。

萬科方面表示,目前,萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭,分拆上市將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢,提高公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力,釋放其內(nèi)在價(jià)值,同時(shí)有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。

萬物云成立于2001年2月,注冊資本為10.5億元,主要經(jīng)營范圍包括物業(yè)服務(wù)家政服務(wù),與物業(yè)管理相關(guān)的房屋維修、養(yǎng)護(hù)、樓宇機(jī)電設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

萬科在今年半年報(bào)中披露,上半年,萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元,同比增長33.3%。

市場稱,借分拆萬物云赴港上市,萬科試圖借此打造第二個萬科。(記者沈右榮)

關(guān)鍵詞: 萬科A 000002 SZ 房地產(chǎn)市場 分拆萬物云

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