深圳“工業(yè)上樓”成重要趨勢(shì)，閑置舊廠房如何搭上快車(chē)？

壹點(diǎn)網(wǎng)
2022-10-21 18:26:31

在城市快速發(fā)展的大背景下為充分利用土地資源推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)深圳同各大城市積極探索產(chǎn)業(yè)空間創(chuàng)新模式——「工業(yè)上樓」。而近期這種模式在深圳一些舊廠房改寫(xiě)字樓業(yè)權(quán)人的圈子刮起好大一陣大風(fēng)。

一、何為「工業(yè)上樓」?

據(jù)了解，工業(yè)上樓的概念緣起于新加坡解決城市土地問(wèn)題。上世紀(jì)80 年代，新加坡出現(xiàn)了一批“堆疊式廠房”應(yīng)對(duì)城市土地資源極其緊缺的情況。堆疊式廠房針對(duì)從事都市型無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)，創(chuàng)建了集研發(fā)、中試、制造、倉(cāng)儲(chǔ)和辦公多功能一體化的工業(yè)空間。

在2019年7月深圳寶安區(qū)率先推出了國(guó)內(nèi)第一份針對(duì)“工業(yè)上樓”的詳細(xì)工作指引《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引(試行)》，指引中明確將“工業(yè)上樓“定義為“建筑高度超過(guò)24米且不超過(guò)100米的高層廠房”。

二、「工業(yè)上樓」案例

事實(shí)上，早在2012年，深圳就已經(jīng)在全國(guó)率先探索“工業(yè)上樓”的模式。寶安是深圳的工業(yè)大區(qū)，但因其起步較早，域內(nèi)廠房多建于上世紀(jì)8、90年代，空間功能與環(huán)境難以匹配高端產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的需求，同時(shí)，前些年風(fēng)靡深圳的「工改」項(xiàng)目進(jìn)一步蠶食了域內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間，為了應(yīng)對(duì)土地資源緊缺的挑戰(zhàn)，寶安區(qū)著重推進(jìn)，在提出「工業(yè)上樓」前，已經(jīng)探索了連片工業(yè)區(qū)改造模式和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間的「M1+M0」模式。

圖：深圳全至科技創(chuàng)新園基本信息

而在2012年深圳開(kāi)始投資打造全至科技創(chuàng)新園，該園區(qū)按照“廠房+寫(xiě)字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，定位研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化，工業(yè)空間大幅拓展，高樓層照樣可以開(kāi)工生產(chǎn)。在采取“工業(yè)上樓”模式初期，吸引120多家科技企業(yè)入駐，其中國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)超過(guò)10家，有力地倒逼了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、「工業(yè)上樓」的優(yōu)勢(shì)是什么?

通過(guò)工業(yè)上樓模式，可以解決三大痛點(diǎn)：

一是解決企業(yè)因無(wú)處擴(kuò)產(chǎn)而被迫外遷的問(wèn)題;

二是解決產(chǎn)業(yè)集聚度低，不易形成專(zhuān)業(yè)化園區(qū)的問(wèn)題;

三是解決企業(yè)總部辦公與制造場(chǎng)地分離，增加成本和管理難度的問(wèn)題。

當(dāng)然對(duì)于閑置的舊廠房改寫(xiě)字樓的業(yè)權(quán)人而言是一件互惠互利的事情，不僅能盤(pán)活產(chǎn)業(yè)用地，創(chuàng)造更持續(xù)更穩(wěn)定的租金收益。

四、「工業(yè)上樓」模式，有哪些繞不開(kāi)的難題?

面對(duì)如此利好，為何深圳舊廠房遲遲沒(méi)有行動(dòng)起來(lái)呢?因?yàn)樗麄儾桓易鰶](méi)有把握的事。在制造業(yè)高度發(fā)達(dá)、中小微企業(yè)眾多的珠三角地區(qū)，已率先出現(xiàn)了一批“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，并成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

這些項(xiàng)目有的做得很好，也有部分空置率較高。了解下來(lái)多是廠房的承重、層高、電梯、風(fēng)井等硬指標(biāo)并不能達(dá)到企業(yè)需求，但這些一旦建成就難以改變，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前搞清楚客戶(hù)是誰(shuí)、他們的需求是什么就成為成敗的關(guān)鍵。

這與大多閑置舊廠房改造寫(xiě)字樓的道理是一致的，例如：

第一、何時(shí)回本?投入巨額裝修改造成本，如果沒(méi)有貼合企業(yè)需求裝修，還是無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)需求，若還是面臨空置，這些裝修成本啥時(shí)候才能回本?

第二、如何招租?裝修改造以后，怎么放盤(pán)，怎么出租?深圳大多辦公樓都面臨去化困難的現(xiàn)象，只依靠傳統(tǒng)的線下中介放盤(pán)模式出租已很難出租，無(wú)法打開(kāi)受限的放盤(pán)渠道始終會(huì)同樣陷入租金虧損的局面。

第三、如何不陷入惡性循環(huán)?企業(yè)入駐以后，如何做好運(yùn)營(yíng)和管理工作呢?在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，面對(duì)租戶(hù)對(duì)辦公空間的需求不斷提升，業(yè)主方如何做好后期的運(yùn)營(yíng)，以專(zhuān)業(yè)化商辦運(yùn)營(yíng)管理方式提升租戶(hù)黏性，以減少租戶(hù)流失，保障租金收益的穩(wěn)定與提升呢?

總的來(lái)說(shuō)，「工業(yè)上樓」模式之所以能在商辦圈里刮起一陣大風(fēng)，是因?yàn)樵谏钲趯?xiě)字樓空置率居高不下的背景之下，舊廠房業(yè)權(quán)人正在積極探索新模式，目的是希望能夠盤(pán)活閑置的舊廠房，實(shí)現(xiàn)租金收益穩(wěn)定與提升。那么，這類(lèi)積極求變的廠房改辦公樓的業(yè)主們難道別無(wú)他法了嗎?

五、未來(lái)，舊廠房改寫(xiě)字樓如何搭上去化快車(chē)?

吉辦托管深耕商辦行業(yè)多年，擁有寫(xiě)字樓從前期租前管理、項(xiàng)目升級(jí)改造、租賃管理與后期運(yùn)營(yíng)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在項(xiàng)目升級(jí)改造環(huán)節(jié)擁有一套成熟完善的管理體系，能夠?yàn)閷?xiě)字樓業(yè)主提供在商辦領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)裝修設(shè)計(jì)等團(tuán)隊(duì)，及施工品質(zhì)好，性?xún)r(jià)比高的供應(yīng)商等參考方案。既能幫助業(yè)主完成商辦空間裝修改造，又能實(shí)現(xiàn)快速出租，以及提供后期的托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)。