一、

樓盤宣傳廣告具備法律效力嗎?

此時依情況而定，一般廣告內(nèi)容只能算作要約邀請，并無實際意義，而這類廣告內(nèi)容即使寫進合同也不具有法律效力。當滿足出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。此時具有法律效力。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第十四條要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：

(一)內(nèi)容具體確定;

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

二、

虛假宣傳和詐騙區(qū)別

(一)虛假宣傳是指在商業(yè)活動中經(jīng)營者利用廣告或其他方法對商品或者服務做出與實際內(nèi)容不相符的虛假信息，導致客戶或消費者誤解的行為。詐騙是指以使人發(fā)生錯誤認識為目的的故意行為。當事人由于他人的故意的錯誤陳述，發(fā)生認識上的錯誤而為意思表示，即構成因受欺詐而為的民事行為。

(二)虛假宣傳和詐騙侵犯的客體不同。前者侵犯的是廣告市場管理制度和不特定消費者的合法權益，而后者則是侵犯公私財物的所有權。

(三)虛假宣傳和詐騙客觀方面不同。前者是采用利用廣告作虛假宣傳的特定手段，而后者則是采用隱瞞真象和虛構事實的欺騙方法;

(四)虛假宣傳和詐騙犯罪主體不同。前者是廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者，而后者則是一般主體。

三、

虛假宣傳可能涉及刑事責任嗎

(一)宣傳所提供的信息是虛假信息，在現(xiàn)代社會對商品和服務進行宣傳是最普通的營銷戰(zhàn)略。通過宣傳，一方面使消費者迅捷地了解有關商品或服務的信息，并依此做出是否購買的判斷。另一方面可以樹立企業(yè)的品牌形象，增加企業(yè)的知名度，在生產(chǎn)經(jīng)營中獲取更大的競爭優(yōu)勢，如果經(jīng)營者向社會提供虛假信息，必然會誤導消費者，侵害消費者的合法權益。

(二)虛假宣傳的性質(zhì)是不正當競爭，競爭是市場的經(jīng)濟有效運行的前提和基礎，也是決定市場主體命運的重要因素，正當?shù)母偁幨峭ㄟ^不斷改進技術，降低成本，開發(fā)新產(chǎn)品、新市場等方式實現(xiàn)的，合法的競爭要求每一個競爭參與者都必須按照符合市場規(guī)則的，以誠實守信的原則行事，偏離了這些原則和規(guī)則，必然走向不正當競爭，經(jīng)營者在宣傳產(chǎn)品方面進行不正當競爭是很容易實現(xiàn)的，因為隨著科技的現(xiàn)代化，生產(chǎn)工藝日益復雜，產(chǎn)品的種類紛繁多樣，消費者對產(chǎn)品的性能、質(zhì)量等不可能有足夠的知識，消費者獲取產(chǎn)品信息的來依靠廣告、商品上的標注等，經(jīng)營者提供虛假的信息，會使消費者做出錯誤的判斷，在既定的市場容量的前提下，依靠虛假信息贏得的競爭優(yōu)勢或獲取利潤，勢必會使其他競爭者的態(tài)勢減弱或減少，損害其他競爭者的合法權益。

(三)虛假宣傳的直接受害者是消費者或同業(yè)競爭者，因消費者充分相信虛假廣告的內(nèi)容并按照廣告實施購買行為，就會損害消費者的利益，廣告的形式有多種，比較廣告或貶低廣告可能被利用進行虛假宣傳，比較廣告與貶低廣告影射的主體是同業(yè)競爭者，當然，比較廣告與虛假廣告是有區(qū)別的，比較廣告只會符合真實性和限制性并遵循正當競爭的原則，就是合法廣告，比較廣告或貶低廣告，如果出現(xiàn)下列情形之一，則與虛假廣告融合，以自己商品或服務的長處與競爭對手商品或者服務的相關短處相比，不說明比較內(nèi)容只表現(xiàn)結果，違背事實，片面擴大，無根據(jù)引用最高級形容詞，對比性、詆毀，發(fā)布這些廣告均采用不正當競爭手段，損害了競爭對手的合法權益，是典型的不正當競爭行為。被告使用與客觀事實相悖的虛假廣告用語，誤導消費者，從而使原告的消費群體在購買決策上產(chǎn)生困惑，甚至產(chǎn)生對非被告商品的排斥心理，構成不正當競爭。

(四)虛假宣傳是通過廣告或者其他形式實現(xiàn)的，廣告的基本功能是傳遞信息，同時廣告?zhèn)鬟f的信息不同于一般的商品信息，它帶有勸誘性，誘導人們的思想和行為接近其推銷的目標，通過廣告宣傳，可以引起人們注意，引起人們的興趣，使人們處于潛在狀態(tài)的需求被喚醒來形成顯現(xiàn)的需求，因此，廣告還有誘導和說服的功能，為了追求誘導和說服的效果，廣告主或廣告經(jīng)營者就可能采用夸大宣傳的方式發(fā)放信息，欺詐消費者，這樣就形成了虛假宣傳廣告，當然，虛假宣傳還可以其他媒體形式進行，比如文學形式等。

關鍵詞： 樓盤宣傳廣告具備法律效力 虛假宣傳和詐騙區(qū)別