11月8日，有廣州星匯云城的業(yè)主向中國基金報記者爆料，11月6日晚該小區(qū)發(fā)生一起“意外”：一名8歲男童在小區(qū)娛樂區(qū)域玩耍時，不慎墜入旁邊的消防取水井導(dǎo)致溺亡。從業(yè)主提供的現(xiàn)場圖片來看，消防取水井頂蓋直接發(fā)生了斷裂，加之施救不及時，最終導(dǎo)致了悲劇的發(fā)生。而不少業(yè)主被小區(qū)物業(yè)和開發(fā)商的處理方式及態(tài)度激怒，事件一度沖上微博同城熱搜。

截至記者發(fā)稿，未見涉事開發(fā)商越秀地產(chǎn)及物業(yè)公司越秀服務(wù)對事件回應(yīng)。而事發(fā)地所在派出所稱，正按程序依法依規(guī)處理。

中國基金報記者關(guān)注到，今年以來在一眾房企苦苦掙扎求生之時，這家廣州老牌房企正忙于大舉擴張，前9月拿地金額沖進全國前十，而銷售金額排在四十名之外，“金九銀十”銷售更是明顯下滑。雖然其負債率指標均符合監(jiān)管要求，但少數(shù)股東權(quán)益6年增長了19倍，近期還通過售賣寫字樓物業(yè)的關(guān)聯(lián)交易回籠資金。

8歲男童殞命

是偶然還是必然?

11月6日傍晚，廣州白云區(qū)越秀星匯云城小區(qū)內(nèi)，一名8歲男童墜入消防取水井，送醫(yī)后不治身亡。

根據(jù)星匯云城多位業(yè)主的說法，消防取水井存在明顯的安全隱患，而小區(qū)保安和物業(yè)人員“不作為”，最終導(dǎo)致了悲劇的發(fā)生。

在星匯云城業(yè)主間流傳的一份“突發(fā)事件續(xù)報表”，大致還原了事情的經(jīng)過：

2021年11月6日18時30分左右，出事男童與一名同伴在小區(qū)游樂園玩，18時35分左右進入游樂園旁的綠化隔離帶，并在消防取水井蓋板上跳躍玩耍。

18時40分，井口蓋板意外斷裂，男童墜入集水井內(nèi)，另一名兒童就近向門崗保安尋求幫助，當值保安于18點42分到達現(xiàn)場查看。該保安“發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場水深情況不明，不敢貿(mào)然施救”，隨即報110、120及119消防電話求救，并“由物業(yè)中心人員向?qū)俚亟值擂k、派出所進行報告”。

19時02分，消防人員到達現(xiàn)場，隨即開展救援工作，“物業(yè)人員在現(xiàn)場全力配合救援”。

19時50分，消防人員救出男童，120救護車隨即將其送往廣州南方醫(yī)院搶救，但醫(yī)院很快宣布男童搶救無效死亡。

從業(yè)主提供的現(xiàn)場圖片來看，消防取水井頂蓋為薄薄的一層水泥板，目測厚度約四五公分，其中一塊頂板斷裂，另一塊未斷裂頂板也可見輕微變形。

不少業(yè)主質(zhì)疑，該消防井緊挨著小區(qū)游樂場，平時孩童眾多，卻沒有任何的安全提醒或警示，也沒有圍欄等安全防護裝置，而井蓋水泥板又“形同虛設(shè)”，“但凡一項做到位都不至于殞命”。

此外，業(yè)主質(zhì)疑保安和物業(yè)人員處理不當，沒有應(yīng)急管理能力，過度依賴消防人員，從而浪費了寶貴的救援時間。業(yè)主們在事發(fā)后自發(fā)組織獻花悼念活動，還遭到小區(qū)保安的阻攔，進一步加劇業(yè)主們的不滿。

截至記者發(fā)稿，未見涉事開發(fā)商越秀地產(chǎn)和物管公司越秀服務(wù)對該事件回應(yīng)。記者以業(yè)主身份致電小區(qū)所在的廣州同和派出所，工作人員表示案件會按程序依法依規(guī)處理。

越秀物業(yè)回應(yīng)：感到十分悲痛

今天，越秀物業(yè)廣州微信公眾號發(fā)布博文回應(yīng)星匯云城11.6事件，情況通報如下：

2021年11月6日晚，一兒童墜入星匯云城小區(qū)一室外消防取水井，不幸身亡。對這起突發(fā)事件的發(fā)生，我們感到十分悲痛，對此次物業(yè)管理的疏失，我們鄭重道歉，將盡全力處理好遇難兒童善后工作，積極回應(yīng)并盡最大努力解決家屬的合理訴求。目前，我們正在全力配合政府相關(guān)部門做好事件調(diào)查、遇難兒童善后等工作?，F(xiàn)就本次事件我們已掌握的情況，通報如下：

11月6日18:36左右，小區(qū)租戶兩名兒童結(jié)伴進入綠化隔離帶內(nèi)消防取水口蓋板上跳躍玩耍時，蓋板意外斷裂，其中一名兒童墜入井內(nèi)。18: 40，另一名兒童就近向門崗保安員尋求幫助，當值門崗保安于18:42到達現(xiàn)場查看，未見落水人員，遂立即報110、120以及119消防救援隊，并安排高梯及抽水泵送至現(xiàn)場救援。19:02，消防隊到達現(xiàn)場進行救援，物業(yè)人員在現(xiàn)場全力配合開展救援工作。20時許，消防隊及現(xiàn)場配合救援的安防、工程等員工救出男童，120緊急搶救并送南方醫(yī)院，確認男童已無生命體征。當晚，警察已到場調(diào)查取證并對相關(guān)人員進行筆錄調(diào)查。

事發(fā)后，公司各級高度重視并迅速成立聯(lián)合工作小組，第一時間聯(lián)系并安撫遇難兒童家屬，并集合專業(yè)人員對小區(qū)立即采取全面排查行動：第一、加強防護措施，發(fā)現(xiàn)安全隱患即時處理;第二、做好更明確的安全警示標識，杜絕危險行為;第三、加強小區(qū)安全宣傳。同時，公司對全部在管項目開展全面自查，加強各小區(qū)此類隱患的安全警示和防護加固，從管理上堅決杜絕此類事件再次發(fā)生!

下一步，我們將繼續(xù)配合政府部門開展事故調(diào)查，履行責任，全力擔當。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，對事件負有責任的單位及個人，進行嚴肅處理，絕不姑息拖延。

生命安全高于一切，此時此刻，我們對失去孩子的家庭的悲痛感同身受。在此，我們再次對遇難兒童表示哀悼，向遇難者家屬深表歉意，也向因此事件而受到影響的云城業(yè)主真誠致歉。

事發(fā)小區(qū)剛建成不久

多次發(fā)生業(yè)主維權(quán)

公開信息顯示，事發(fā)小區(qū)廣州星匯云城實際上是一個新小區(qū)，位于廣州市白云區(qū)同寶路，于2014年11月由越秀地產(chǎn)以總價66億元的價格競拍獲得，最早一期2015年開售，而最近一期是2018年開盤，某房產(chǎn)網(wǎng)站顯示目前仍有新房在售。按照規(guī)劃，星匯云城項目共30棟住宅樓，4400多戶，涵蓋77-123㎡的三房至四房戶型。

不少業(yè)主是新近才收房，從業(yè)主們網(wǎng)上的投訴來看，工程質(zhì)量存在一定問題。

而此前，廣州星匯云城還多次發(fā)生業(yè)主維權(quán)事件。

據(jù)廣州本地媒體“羊城派”報道，越秀星匯云城開賣時，以配套名校“廣州大學附屬小學”為重要賣點。但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，購房時說好的廣大附小遲遲沒有動靜，直到2018年8月份去咨詢白云區(qū)教育局，卻得到否定的回答。白云區(qū)教育局的說法是，只是計劃在那里建一所公辦學校。另一方廣大附屬中學表示，學校開發(fā)初期，“廣大附、開發(fā)商和教育局三方有一個意向合作協(xié)議，但是開發(fā)商過早宣傳造成了社會不良影響”。

所幸經(jīng)過多方溝通，事情最終算是有了一個好的結(jié)果：2019年1月23日，星匯云城小區(qū)配套小學確定為廣大附小。

近一年多來，星匯云城的業(yè)主還在人民網(wǎng)的“領(lǐng)導(dǎo)留言板”持續(xù)反應(yīng)小區(qū)旁的高速公路噪音問題，而開發(fā)商沒有采取必要的降噪措施。

從10月20日廣州市國資委的回復(fù)來看，目前“責任單位經(jīng)多輪磋商后已與華快公司達成共識，目前在審批當中，待審批完成后可動工建設(shè)”。

而男童“意外”溺亡事件發(fā)生后，11月7日和8日都不斷有業(yè)主反映星匯云城存在巨大安全隱患、物業(yè)管理失職等問題。

越秀地產(chǎn)逆勢擴張

越秀地產(chǎn)是近兩年全行業(yè)收縮過冬下，為數(shù)不多逆勢大幅擴張的房企，尤其是今年以來，頻頻出手拿地。

越秀地產(chǎn)半年報顯示，其在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市新獲取23幅地塊，總建面約500萬平方米。這一拿地數(shù)據(jù)已相當于去年全年的總量，2020年越秀地產(chǎn)共在11座城市拿地22宗，擴儲約560萬平方米。

億翰智庫發(fā)布的2021年1-10月典型房企新增貨值排行榜顯示，越秀地產(chǎn)新增貨值按全口徑達到1838億元，排在第9位，按權(quán)益口徑達到1196億元，排在第10位，比肩華潤、招商等央企巨頭。而銷售來看，其1到10月其全口徑銷售金額排在第43名，權(quán)益口徑更只排在第58名，金額分別只有817億元和298億元，遠不如拿地金額。

從上述數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，不管是新增貨值還是現(xiàn)有銷售，越秀地產(chǎn)全口徑數(shù)據(jù)均顯著大于權(quán)益口徑數(shù)據(jù)。這也就讓其“全部處于綠檔”的負債率指標實際會存在一定水分，對應(yīng)到財務(wù)報表上就是少數(shù)股東權(quán)益快速上升。此操作手法與近期爆雷的花樣年、佳兆業(yè)等并無二致。

很長一段時間，越秀地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益(或“非控股權(quán)益”)只在10億元左右徘徊，占總權(quán)益比重不到5%。但2016年開始該數(shù)據(jù)快速膨脹，2015年中期為11.96億元，2016年中期為18億元，2017年中期為39.3億元，2018年中期為90.69億元，2019年中期為126.64億元，2020年中期為161.05億元，最新的2021年中期為235.85億元。六年時間，少數(shù)股東權(quán)益從11.96億到235.85億，猛增近19倍，占總權(quán)益比重從不足5%，躍升到33%。

關(guān)聯(lián)交易回籠資金

最近的兩個月，越秀地產(chǎn)銷售端已經(jīng)明顯出現(xiàn)疲態(tài)，公司出售了一棟廣州珠江新城的甲級寫字樓回籠資金。

今年8月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售(包括合營公司項目的合同銷售，下同)金額約126.69億元，同比上升約65%;合同銷售面積約40.61萬平方米，同比上升約32%。

進入9月之后，銷售開始持續(xù)下滑。

9月單月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約60.06億元，同比下降約14%;合同銷售面積約20.86萬平方米，同比下降約37%。10月其實現(xiàn)合同銷售金額約105.28億元，同比下降約28%，實現(xiàn)合同銷售面積約為40.92萬平方米，同比下降約20%。

截至10月底，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約817.19億元，同比上升約11%，累計合同銷售面積約301.21萬平方米，同比上升約3%。由于“金九銀十”兩個月的下滑，其只完成全年銷售目標的73%。如果按前十個月的平均銷售金額來測算，越秀地產(chǎn)到年底將僅能完成全年目標的約88%。

10月24日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬77.93億元出售越秀金融大廈予越秀房產(chǎn)基金，預(yù)計稅后收益13.66億元。資料顯示，越秀金融大廈為國際甲級寫字樓，是廣州十大摩天大樓之一，地處廣州珠江新城核心區(qū)。此次出售后所得款項，越秀地產(chǎn)表示將用于集團的營運資金。

通過此次資產(chǎn)出售，越秀地產(chǎn)一方面獲得非經(jīng)常性損益，增加凈利潤;一方面通過改變凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的構(gòu)成，可進一步降低負債率，“公司預(yù)計資產(chǎn)負債水平將自49.8%下降至40.5%”。但在業(yè)內(nèi)人士看來，越秀地產(chǎn)是越秀房產(chǎn)基金重大及單一最大基金單位持有人，此舉只不過是把財務(wù)壓力和財務(wù)杠桿轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)附屬公司。

根據(jù)越秀房地產(chǎn)基金的公告，此次收購資金將由三部分組成，第一部分是增發(fā)股票，籌集約32.61億元;第二部分是銀行借款，籌集約38.28億元;第三部分最少，是自有資金，約8.26億元。由于第二部分的銀行借款，越秀房產(chǎn)基金的“借貸比率”預(yù)計將從2021年中報的約38.8%上升到不超過50%，而50%是港交所房托基金守則所允許的上限。

關(guān)鍵詞： 墜井溺亡 消防井蓋 8歲男童 消防井