在滕王閣上臨贛江遠(yuǎn)眺，眼前已不是王勃筆下“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長(zhǎng)天一色”的景象，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，取而代之的是南昌紅谷灘一座座摩天大樓構(gòu)成的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)。而這里的房?jī)r(jià)，20年間也已增長(zhǎng)了10倍。

南昌是唯一與長(zhǎng)三角、珠三角、閩東南、華中三省都相鄰的省會(huì)城市，自古以來(lái)一直是中國(guó)的戰(zhàn)略要地。不過(guò)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，南昌現(xiàn)在卻是個(gè)“小透明”，其GDP總量在華東及華中各個(gè)省會(huì)城市中排名最后。

“在南昌、武漢、合肥、長(zhǎng)沙這幾個(gè)鄰近省份的省會(huì)里，南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在最艱難。”

在近期的樓市下行趨勢(shì)下，南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一邊打響激烈價(jià)格戰(zhàn)、一邊有樓盤(pán)“萬(wàn)人搖”的魔幻場(chǎng)面。但總體來(lái)說(shuō)，由于支柱產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)、人口吸引力有限，南昌的市場(chǎng)熱度不及大多數(shù)二線城市，目前進(jìn)入困境期。一位1500億級(jí)房企的區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

央企率先打響價(jià)格戰(zhàn)

“九龍湖、經(jīng)開(kāi)區(qū)，現(xiàn)在一天一個(gè)價(jià)。”一名自稱(chēng)在南昌賣(mài)了10年房子的樓盤(pán)銷(xiāo)售告訴第一財(cái)經(jīng)。

九龍湖和經(jīng)開(kāi)區(qū)，分列南昌最核心的紅谷灘片區(qū)南北，屬于重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，樓盤(pán)主要目標(biāo)客群是剛需客。在九龍湖，記者不時(shí)看到“首付18萬(wàn)毛坯現(xiàn)房”“首付12萬(wàn)住進(jìn)紅谷灘”等樓盤(pán)廣告。

“誰(shuí)都沒(méi)想到，引領(lǐng)這輪降價(jià)潮的，居然是央企保利。”當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售蘇雨(化名)告訴記者，就在九龍湖西岸，靠近南昌知名地標(biāo)、青花瓷造型的融創(chuàng)茂，保利打造了一個(gè)占地面積近20萬(wàn)方，規(guī)劃戶(hù)數(shù)1700戶(hù)的大盤(pán)。

今年國(guó)慶期間，南昌樓市掀起價(jià)格戰(zhàn)，保利天珺是最先降價(jià)的一批樓盤(pán)。10月2日，保利天珺拿出了50套工抵房源，高層單價(jià)12000元/平方米，洋房單價(jià)13000元/平方米，比此前的售價(jià)便宜了約2000-3000元/平方米。“很多購(gòu)房者跑去搶房了，那天賣(mài)到大半夜，售樓處還全是人。”蘇雨說(shuō)，隔了三日，保利天珺又立刻加推30套特價(jià)房。

位于南昌經(jīng)開(kāi)區(qū)的金科集美陽(yáng)光，也通過(guò)降價(jià)降出了“知名度”。今年9月中秋節(jié)還賣(mài)11500元/平方米，到了10月份，已經(jīng)推出7字頭、8字頭的精裝現(xiàn)房了，價(jià)格降了超過(guò)3000元/平方米。

這些樓盤(pán)降價(jià)背后，去化艱難是主要原因。“不好賣(mài)，有些樓盤(pán)都賣(mài)了三四年了，熬成現(xiàn)房銷(xiāo)售，現(xiàn)在大幅降價(jià)反而能吸引不少人，售樓處人聲鼎沸，人進(jìn)滿了就封起來(lái)選房，防止前期業(yè)主聞?dòng)崄?lái)鬧事。”蘇雨稱(chēng)。

在整體打價(jià)格戰(zhàn)的氛圍中，那些堅(jiān)持不降價(jià)的樓盤(pán)，熬得異常艱難。

位于南昌傳統(tǒng)老城區(qū)東湖區(qū)的一改善型樓盤(pán)，因?yàn)槎ㄎ恢懈叨丝蛻?hù)，項(xiàng)目成本較高，一直沒(méi)有降價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)一名銷(xiāo)售告訴第一財(cái)經(jīng)：“我們真的撐得很辛苦，上個(gè)月雖然賣(mài)掉幾套，但沒(méi)有一套批下貸款，由于回款不到位，同事們都沒(méi)什么收入。”

即便是在周末，該樓盤(pán)的售樓處空空蕩蕩，只有一兩組到訪客戶(hù)。“眼睜睜看著人都被降價(jià)盤(pán)搶走了，我們卻堅(jiān)持18000元/平方米的價(jià)格，非常盼望上面領(lǐng)導(dǎo)也能開(kāi)啟降價(jià)。”銷(xiāo)售稱(chēng)。

在南昌，這類(lèi)改善型項(xiàng)目，基本都未進(jìn)入降價(jià)通道，十分惜售。隔壁另一個(gè)改善盤(pán)，陽(yáng)臺(tái)能看到美麗的湖景，盡管到訪客戶(hù)也很少，但同樣只能給出99折，再打折就要捆綁高價(jià)車(chē)位出售。

“因?yàn)槟喜膭傂桧?xiàng)目供應(yīng)非常龐大，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，相應(yīng)的，改善類(lèi)項(xiàng)目就比較稀缺，具有長(zhǎng)期價(jià)值，所以大家都希望能熬過(guò)這一段時(shí)間。”一名當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷(xiāo)人士告訴第一財(cái)經(jīng)。

蘇雨認(rèn)為，恒大、新力的問(wèn)題，給南昌樓市帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響，極大打擊了購(gòu)房者的熱情，讓市場(chǎng)一下子陷入困境。

不過(guò)，10月底，有消息稱(chēng)南昌市房管局已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)降價(jià)亂象出手，要求銷(xiāo)售價(jià)格下跌超5%需報(bào)備，進(jìn)入11月后，不少大幅度降價(jià)樓盤(pán)已對(duì)外宣稱(chēng)收回所有優(yōu)惠。政府對(duì)恒大、新力部分停工樓盤(pán)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作也在推進(jìn)中。

“萬(wàn)人搖”仍在上演

一邊是降價(jià)數(shù)十萬(wàn)打價(jià)格戰(zhàn)，一邊是搖號(hào)熱度空前，南昌樓市可謂魔幻。

南昌知名樓盤(pán)華潤(rùn)萬(wàn)象城悅府，剛剛經(jīng)歷一場(chǎng)“萬(wàn)人搖”。10月11日，華潤(rùn)萬(wàn)象城悅府128套房，獲得了17256組參與搖號(hào)客戶(hù)，中簽率約0.74%，創(chuàng)下新低。

南昌是2019年在樓市較熱時(shí)發(fā)布搖號(hào)新規(guī)的，華潤(rùn)萬(wàn)象城悅府就是當(dāng)時(shí)第一個(gè)搖號(hào)的樓盤(pán)，首開(kāi)600多套房，申購(gòu)人數(shù)達(dá)29916人，中簽率為2.1%;去年11月，16391人搖華潤(rùn)萬(wàn)象城悅府127套房，中簽率0.77%。如今，該樓盤(pán)在樓市整體下行的環(huán)境中，熱度依舊不減。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士告訴第一財(cái)經(jīng)，華潤(rùn)悅府住宅的熱銷(xiāo)，在南昌屬于個(gè)例，該樓盤(pán)所在區(qū)位非常好，一二手房已經(jīng)形成價(jià)格倒掛。其新房售價(jià)為17400元-19400元/平方米，而這一帶的二手房已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米?？硕鹨舱J(rèn)為，南昌中心城區(qū)部分項(xiàng)目出現(xiàn)一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，但并不具備普遍性。

記者在華潤(rùn)悅府現(xiàn)場(chǎng)看到，該樓盤(pán)東南方向望向贛江，北接繁華的紅谷灘CBD，臨近南昌市政府、南昌之星游樂(lè)園、紅谷灘濕地公園、南昌航空大學(xué)，周邊配套優(yōu)秀，且這一片區(qū)住宅開(kāi)發(fā)增量少，競(jìng)品不多。

除了這種地段頂級(jí)的房子，南昌還有一類(lèi)房?jī)r(jià)格依舊堅(jiān)挺——學(xué)區(qū)房。

江西自古以來(lái)民風(fēng)都重視教育，因而南昌的學(xué)區(qū)房熱度一直高漲，市面上的房?jī)r(jià)天花板都是學(xué)區(qū)房，最貴的學(xué)區(qū)房成交價(jià)，比如綠地外灘，早已破3萬(wàn)/平方米，同一片區(qū)的非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格則腰斬。

“目前南昌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒(méi)有明顯松動(dòng)，但是人們的情緒變了，現(xiàn)在高價(jià)購(gòu)入學(xué)區(qū)房，很可能會(huì)‘高位站崗’。”一名當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

南昌的學(xué)區(qū)房，一度是炒房客們非常熱衷投資的品種，但是今年5月，南昌教育局發(fā)布新的中小學(xué)招生政策，以往的3年學(xué)位鎖定期限，從2022年就要變成6年鎖定期，即學(xué)區(qū)房的持有周期將大大拉長(zhǎng)。

“加上中央對(duì)高價(jià)學(xué)區(qū)房的打擊，以及其他城市學(xué)區(qū)房的下跌，我認(rèn)為這一趨勢(shì)遲早會(huì)波及南昌，所以購(gòu)房者的觀望情緒濃烈。”上述人士稱(chēng)。

核心區(qū)房?jī)r(jià)20年翻10倍

在古代農(nóng)業(yè)社會(huì)，江西物華天寶、人杰地靈，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)、教育中存在感很強(qiáng)。如今，南昌的經(jīng)濟(jì)也已起飛，今年前三個(gè)季度，江西省會(huì)南昌市GDP總量達(dá)到了4855億元，同比增幅達(dá)17%，增速高居全國(guó)前列。

但總體來(lái)說(shuō)，南昌仍然是華東、華中城市中的“小透明”，相鄰省份的安徽合肥、湖南長(zhǎng)沙、湖北武漢、福建福州都已進(jìn)入GDP“破萬(wàn)億俱樂(lè)部”，南昌去年GDP總量為5745.51億元，在所有華東及華中省會(huì)城市中經(jīng)濟(jì)總量排名最末。

經(jīng)過(guò)這波樓市低谷期后，南昌房?jī)r(jià)區(qū)間在6000元-3萬(wàn)元/平方米左右，地段中等的剛需新房一般在萬(wàn)元上下，改善型住宅價(jià)格為1.8萬(wàn)元/平方米上下，最核心的紅谷灘CBD房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，頂級(jí)學(xué)區(qū)房單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。

對(duì)于一座華東省份的省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，這樣的房?jī)r(jià)算高嗎?第一財(cái)經(jīng)在采訪過(guò)程中，聽(tīng)到了不一樣的聲音。

“南昌的平均工資在五六千元，就業(yè)機(jī)會(huì)不充足，但房?jī)r(jià)卻很高，超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好的長(zhǎng)沙、重慶，冬天又很冷，所以南昌留不住年輕人，很多人都想出去打工。”

一位1993年出生的南昌市民對(duì)記者表示。

也有人認(rèn)為南昌的房?jī)r(jià)水平目前較為合理。“南昌的GDP總量和江蘇的揚(yáng)州、浙江的嘉興這些三線城市接近，房?jī)r(jià)也和他們處于同一檔，現(xiàn)在江浙不少縣城的房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，南昌作為省會(huì)城市，一萬(wàn)的均價(jià)也能買(mǎi)到不錯(cuò)的房子。”一名從事房地產(chǎn)工作的當(dāng)?shù)厝朔治龅馈?/p>

不同于大部分省，江西并不是一個(gè)“強(qiáng)省會(huì)”省份，即全省資源沒(méi)有特別聚集到省會(huì)。從人口來(lái)看，省會(huì)南昌人口僅為628萬(wàn)，次于贛州和上饒。但是近十年的基建大發(fā)展，讓南昌的樓市高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)成為全省第一。

2013年，南昌重點(diǎn)發(fā)展九龍湖片區(qū)，萬(wàn)達(dá)、綠地開(kāi)始大手筆投資。2016年，南昌設(shè)立贛江新區(qū)，九龍湖進(jìn)入了成熟開(kāi)發(fā)期，調(diào)控政策進(jìn)一步放松，樓市順勢(shì)起飛。2016年南昌市住宅價(jià)格達(dá)到9307元/平方米，較2015年上漲11%。此后，中海、碧桂園、金科、正榮、融創(chuàng)、龍湖、富力、陽(yáng)光城等外地房企都紛紛殺入南昌，加速布局，百?gòu)?qiáng)房企中已有40家進(jìn)駐南昌，投資客也涌入了。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，到了2020年，南昌整體住宅均價(jià)漲到14500元/平方米，創(chuàng)下五年新高。南昌中心主城東、西湖區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全市，高達(dá)18000元/平方米以上，朝陽(yáng)新城形成了一二手房?jī)r(jià)倒掛格局，紅谷灘區(qū)自2000年以來(lái)房?jī)r(jià)翻了10倍，九龍湖新城5年間房?jī)r(jià)翻了3倍。

產(chǎn)業(yè)方面，南昌擁有汽車(chē)及零部件、建材、生物和新醫(yī)藥、旅游業(yè)、動(dòng)漫等產(chǎn)業(yè)，較有名的企業(yè)有江鈴汽車(chē)集團(tuán)，江鈴在南昌也做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在當(dāng)?shù)仉S處能看到江鈴的樓盤(pán)。目前南昌市政府正積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。但由于支柱產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)、人口增長(zhǎng)有限，南昌的市場(chǎng)熱度不及大多數(shù)二線城市，在這一波樓市降價(jià)潮中，南昌樓市表現(xiàn)出了明顯的價(jià)格松動(dòng)，重倉(cāng)南昌的房企較為難受。

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