香港中環(huán)核心區(qū)最后一塊商業(yè)用地閑置十年后終于有了歸屬。

11月3日，香港發(fā)展局公布，恒基兆業(yè)附屬PacificGateDevelopmentLimited(國基發(fā)展有限公司)以508億港元中得環(huán)新海濱三號用地(即內(nèi)地段第9088號)，批租期為五十年。該地皮也超越新鴻基于2019年底422.32億港元購入的西九高鐵站上蓋商業(yè)項目，成為香港歷來最貴地王。

據(jù)悉，國基發(fā)展的母公司是香港富商李兆基創(chuàng)立的恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司(00012.HK，以下簡稱“恒基兆業(yè)”)。這將是恒基兆業(yè)自創(chuàng)立以來在香港最大的一筆單體投資。

對該地皮的發(fā)展項目，公司表示，將投資630億港元，打造香港中環(huán)商務(wù)中心最突出的世界級地標(biāo)建設(shè)，恒基主席李家誠表示，有信心帶來理想回報。

長江商報記者注意到，較好的財務(wù)能力是支撐恒基兆業(yè)“買買買”并走長周期的發(fā)展模式。2021年中報數(shù)據(jù)顯示，恒基的資產(chǎn)負(fù)債率29.12%，保持低水平。

創(chuàng)紀(jì)錄拿下中環(huán)新海濱商地

在寫字樓市場持續(xù)低迷的當(dāng)下，恒基兆業(yè)以創(chuàng)紀(jì)錄的代價拿下中環(huán)新海濱商地，備受市場關(guān)注。

本次采用“雙信封制”的招標(biāo)方式，以綜合考慮設(shè)計和地價因素。“雙信封制”的價格建議和非價格建議的評分比重相同，各百分之五十。有關(guān)標(biāo)書的標(biāo)價為508億港元。

該地皮早前收到6份標(biāo)書，入標(biāo)發(fā)展商包括長實(shí)集團(tuán)、恒基、新鴻基地產(chǎn)等。

恒基的方案設(shè)計是希望透過項目建設(shè)一個世界級地標(biāo)，建筑群外觀旨在突顯香港作為亞洲國際城市的形象，加強(qiáng)中環(huán)內(nèi)陸和海濱的連接。這符合了賣地章程中對于“香港新地標(biāo)”的規(guī)劃要求。

據(jù)了解，該地塊位于香港最核心的商業(yè)地段中環(huán)，為中環(huán)核心區(qū)的最后一幅超大型商業(yè)地塊，面積51.63萬平方尺(約5.74萬平方米)，可建總樓面約161.5萬平方尺(約17.94萬平方米)。

早在去年11月，香港政府就對該地塊展開招標(biāo)，彼時市場對該地塊的估值介于370-755.6億港元之間。

關(guān)于該地皮的最后標(biāo)價，香港業(yè)內(nèi)多認(rèn)為：隨行就市，稀缺的黃金地王在現(xiàn)下最終定價508億港元屬于合理。

對于該地皮的發(fā)展項目，公司的目標(biāo)是將其打造成香港中環(huán)商務(wù)中心最突出的世界級地標(biāo)建設(shè)。恒基主席李家誠表示，將投資630億港元，有信心帶來理想回報。

從市場來看，寫字樓的低迷還是帶來一些擔(dān)憂。根據(jù)第一太平戴維斯的報告，自疫情發(fā)生以來，香港甲級寫字樓空置率持續(xù)走高，在今年第一季度達(dá)到近幾年的較高水平，租金水平則在持續(xù)下探。今年第三季度，香港甲級寫字樓整體空置率攀升至9.3%，而租金環(huán)比下跌1.5%，第二季度跌幅為2.6%。

不過，在李家誠看來，香港中區(qū)的寫字樓市場需求旺盛，空置率非常低，租金可觀。按照恒基兆業(yè)的規(guī)劃，該地塊將打造為樓高31層的寫字樓及商業(yè)項目，提供總樓面面積約4.3萬平方米，預(yù)計于2022年落成。

對于目前香港的寫字樓市場，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇漸漸好轉(zhuǎn)，疫情也已得到較好控制，大家對寫字樓市場的態(tài)度更多是謹(jǐn)慎樂觀，不如此前擔(dān)憂了。

加碼商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)穩(wěn)健

作為香港最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，恒兆基業(yè)已經(jīng)不是第一次在香港拿下高總價商業(yè)地塊了。在本次招標(biāo)中，盡管總價再度創(chuàng)下歷史新高，但該地塊的樓面價約31462港元/平方尺，并未打破最高紀(jì)錄。

據(jù)了解，2017年5月，恒基兆業(yè)曾以232.8億港元的價格拿下中環(huán)美利道商業(yè)地塊，該地塊最高可建樓面約46.5萬平方尺(約5.17萬平方米)，折合樓面價為50063港元/平方米，刷新香港土地拍賣的單價紀(jì)錄。

一直以來，恒基兆業(yè)的大手筆主要是聚焦在香港商業(yè)地產(chǎn)。去年3月，恒基兆業(yè)聯(lián)席主席李家杰在接受媒體采訪時曾表示，恒基兆業(yè)的商業(yè)模式，由以往長期集中開發(fā)項目，重心改為商業(yè)項目。

較好的財務(wù)能力得以支撐恒基兆業(yè)走長周期的發(fā)展模式。根據(jù)2021年中期業(yè)績報告顯示，恒基兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為29.12%，為保持低水平，且期內(nèi)股東應(yīng)占盈利為港幣65.49億元，較去年同比上升131%。

此外，商辦、酒店也是恒基兆業(yè)資產(chǎn)主力軍，銷售物業(yè)與租金收入常年占大頭。2021年中報數(shù)據(jù)顯示，公司銷售物業(yè)與租金收入分別為34.5億港元(約占39.24%)、31億港元(約占35.26%)。

土儲布局上，截至今年上半年，以自占樓面面積計算，恒基兆業(yè)在香港擁有土地儲備約2120萬平方米，合約銷售總額約港幣78.65億元，較去年同期增加178%。

恒基兆業(yè)于財報中表示，未來將以合理價格在香港收購具增長潛力的市區(qū)重建地盤，并統(tǒng)一有關(guān)業(yè)權(quán)以作重建之用;積極申請更改農(nóng)地為發(fā)展用途;及加速開發(fā)位于內(nèi)地的龐大且成本低廉的土地儲備，并于今后數(shù)年推售更多住宅單位。(趙潔)

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