今天上午，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市中有62城新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，銀川漲幅1.0%領(lǐng)漲。其中，4月份，深圳新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比增長0.3%，同比下滑1.1%；二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比增長0.5%，同比下滑1.4%。

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國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀2023年4月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，4月份商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落。2023年4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，同比上漲城市個數(shù)增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

對于4月份70城的房價指數(shù)，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，房價數(shù)據(jù)回暖趨勢不變，但回暖的節(jié)奏要比預(yù)期的弱。

環(huán)比漲幅回落

商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少、同比上漲城市個數(shù)增加。4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個，二手住宅減少個數(shù)較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有22個和9個，比上月分別增加4個和1個。

商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落。從新房看，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%；二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降勢趨緩。4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.9%和3.6%，降幅比上月分別收窄0.8和0.3個百分點。

三線城市銀川領(lǐng)漲

4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為-0.7%。受今年前4個月房價指數(shù)止跌和正增長影響，房價指數(shù)同比跌幅呈現(xiàn)了持續(xù)收窄態(tài)勢。嚴躍進認為，今年6月份，房價指數(shù)同比漲幅曲線是有可能轉(zhuǎn)正，只是新風(fēng)險在于房價環(huán)比漲幅收窄，動力略減弱。

從4月份一二三線城市的新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.4%、0.4%和0.2%。同比漲幅則為2.0%、0.2%和-1.9%。顯然，二線和三線城市新房房價環(huán)比漲幅有收窄現(xiàn)象，同時同比漲幅表現(xiàn)都不錯，其中二線城市由負轉(zhuǎn)正。嚴躍進認為，按目前三類城市指標(biāo)，三類城市總體進入到普漲的階段。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，70城新房價格環(huán)比漲幅有所收窄，是今年以來漲幅連續(xù)2個月擴大后的首次收窄。這表明，隨著前期積壓的需求釋放殆盡，后續(xù)需求接續(xù)能力不足，1-3月份新房價格持續(xù)上漲后，繼續(xù)漲價對需求的抑制效應(yīng)很明顯。同時，市場對房價預(yù)期普遍穩(wěn)定甚至下跌，當(dāng)開發(fā)商提價，購房需求迅速退去，這是4月份銷售明顯下跌的原因。于是，開發(fā)商不得不繼續(xù)采取穩(wěn)妥定價策略，以確保去化。

4月份房價上漲的城市數(shù)量有所減少，從3月份的64個變?yōu)?2個，4月份各地銷售數(shù)據(jù)有所下降，沖勁不夠，后續(xù)應(yīng)該繼續(xù)提振住房消費市場。值得一提的是，銀川此次成為房價環(huán)比漲幅最快的城市具有信號意義。銀川等城市在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控后，市場降溫。在去年11月份其漲幅排名靠后，當(dāng)前進入第一，是非常好的樓市企穩(wěn)回暖的代表。

李宇嘉認為，最新數(shù)據(jù)，當(dāng)前城市分化比較明顯。一線城市內(nèi)部，由于近期購房需求下滑幅度較大，深圳房價漲幅回落，廣州漲幅較小，上海、北京仍保持了明顯上漲的態(tài)勢，與區(qū)域內(nèi)剛需購房群體集中，后續(xù)釋放依然保持一定規(guī)模，較大的交易量支撐了房價漲幅等有關(guān)。二線城市內(nèi)部，成都、石家莊、武漢、重慶等漲幅居前，主要與新房供應(yīng)，二手房交易情緒，近期需求端刺激政策等有關(guān)。

嚴躍進認為，今年4月份的新房價格情況呈現(xiàn)三個趨勢：

1、房價漲幅指標(biāo)保持向好態(tài)勢，企穩(wěn)回暖的大趨勢不變，充分說明各地房價回穩(wěn)、信心復(fù)蘇的大環(huán)境。

2、沖勁減弱，或者說復(fù)蘇節(jié)奏過慢，很大程度上說明要防范市場轉(zhuǎn)冷、易冷的新情況。至少近期各地反饋情況說明了這一點。

3、各地要繼續(xù)做好對一季度房價企穩(wěn)工作的成果鞏固。若沒有其他原因，今年6月份房價指數(shù)同比將轉(zhuǎn)正。各地要朝著這個目標(biāo)做好工作，防范出現(xiàn)過冷和降溫的新情況。

二手房停止上漲需要高度重視

二手房停止上漲的現(xiàn)象需要高度關(guān)注，尤其是在近期二手房拋售潮下更是如此。

4月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為-2.7%。當(dāng)前二手房指數(shù)環(huán)比漲幅在此前兩個月上漲的情況下，停止上漲。嚴躍進認為，這個風(fēng)險需要高度關(guān)注，從近期市場的反饋情況看，二手房拋售情況確實帶來了價格下降的新風(fēng)險。

李宇嘉也提到，70城二手住房價格指數(shù)環(huán)比今年以來連續(xù)三個月上漲，但漲幅比3月份明顯收窄，顯示二手房價上漲動力更弱。主要原因在于：盡管二手房交易量明顯增加，但掛牌量更大，多數(shù)城市截止到3月份，二手住房掛牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的規(guī)模并沒有掛牌量增加的多，在1-3月份積累的剛性需求（主要買小戶型、特別是學(xué)區(qū)）釋放后，二手房需求迅速萎縮，面對超高位的掛牌量，業(yè)主下調(diào)掛牌價的比例增加。

從4月份房價指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量看，明顯減少。此前3月份上漲的城市數(shù)量為57個，而現(xiàn)在為36個，嚴躍進認為，這說明部分城市的二手房市場似乎在此前小幅回暖情況下，當(dāng)前回暖動作有所停止。此類問題需要高度重視，房源較多、房東急拋情緒較強，都在很大程度上會使得房價下行壓力增大。

從4月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、0.0%和0.0%。同比漲幅則為0.8%、-2.2%和-3.6%。此前幾個月房價的上漲，使得二三線城市房價同比跌幅收窄。但鑒于4月份房價停漲，所以要警惕此類環(huán)比數(shù)據(jù)對同比指標(biāo)產(chǎn)生負面影響。

對于后市，李宇嘉認為，由于政策紓困的空間較小，政策邊際效應(yīng)下降，加上近期政治局會議保持定力的基調(diào)，預(yù)計整個二季度，商品房市場交易量將在一季度的高位上下降，盡管比去年同期有增長，但需求接續(xù)能力不足，導(dǎo)致的內(nèi)生動力弱，交易量在較低位徘徊，加上房源供應(yīng)增加，特別是二手住房，從而制約價格反彈的可能。

嚴躍進認為，一二手房的市場降溫或復(fù)蘇節(jié)奏過慢的問題有差異。相對來說，二手房的降溫跡象更為明顯，包括上漲的城市數(shù)量少、目前從上漲轉(zhuǎn)入停漲階段等。近期二手房市場確實存在房東降價銷售、房源掛牌明顯增加等情況。各地要重視此類問題，積極化解二手房交易矛盾，包括稅費成本降低、中介費用降低等，以促進二手房市場的盤活和有序運行?！　?

（文章來源：證券時報·e公司）

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