6月27日，標(biāo)普確認(rèn)萬科企業(yè)股份有限公司(China Vanke Co.,Ltd.，簡稱“萬科企業(yè)”)的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB+”，同時(shí)確認(rèn)萬科企業(yè)子公司萬科地產(chǎn)(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，簡稱“萬科香港”)的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB”，以及萬科香港的高級(jí)無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評(píng)級(jí)為“BBB”。

(資料圖)

對(duì)萬科企業(yè)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即公司將在未來24個(gè)月內(nèi)保持審慎的財(cái)務(wù)管理及其在中國的領(lǐng)先市場地位。

萬科企業(yè)可能會(huì)保持其在中國市場的領(lǐng)先地位。盡管其2022年的合同銷售額下降了33.6%至4170億元人民幣，但以合同銷售總額計(jì)，該公司仍是中國前三的開發(fā)商之一。2023年前5個(gè)月，萬科企業(yè)的銷售額與去年同期相比持平。標(biāo)普預(yù)計(jì)，該公司的合同銷售額將在2023年放緩至約4030億元人民幣，然后在2024年微升至約4270億元人民幣。一線城市的銷售復(fù)蘇將推動(dòng)這一改善。

另外，標(biāo)普預(yù)計(jì)萬科企業(yè)將在2023-2025年期間逐步減少債務(wù)，債務(wù)融資土地收購受控將在這方面提供支持。標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司2023-2025年的年度并表地價(jià)將占年內(nèi)并表合同銷售額的20%-24%，高于2022年的13%。然而，這一比例低于2022年之前的30%-40%水平。

過去18個(gè)月，萬科企業(yè)在土地收購方面比以往更有選擇性。期間公司的土地收購主要集中于上海、東莞、深圳、廣州、杭州等高線城市。標(biāo)普認(rèn)為這樣的戰(zhàn)略將支持萬科企業(yè)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量和銷售。截至2022年底，該公司共有1.23億平方米的未售出土地儲(chǔ)備。標(biāo)普估計(jì)可以支持該公司4-5年的銷售。

同時(shí)，萬科企業(yè)不斷增長的租金收入將支持其財(cái)務(wù)穩(wěn)定。標(biāo)普預(yù)計(jì)，在2023-2025年期間，該公司的租金收入將以每年10%-13%的速度增長。2022年，該公司的并表租金收入占其并表利息支出的約65%。如果按比例并表萬科企業(yè)的聯(lián)營公司SCPG Co. Ltd.，標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司的權(quán)益租金收入將占同期權(quán)益利息支出的70%-75%。標(biāo)普在正面的可比評(píng)級(jí)分析中反映了這一優(yōu)勢。

但萬科企業(yè)的杠桿率將在2023-2024年緩步上升。由于合同銷售額減少，標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司2023-2025年的收入將以每年7%-11%的速度下降，再加上利潤率壓縮，將導(dǎo)致杠桿率(債務(wù)與EBITDA的比率)從2022年的2.9倍小幅上升至2023-2024年的3.2倍-3.3倍。到2025年，杠桿率可能會(huì)提高到3.0倍，這主要是由于利潤率的回升和債務(wù)的降低。改善資產(chǎn)負(fù)債表的潛在措施，如處置非核心資產(chǎn)和分拆商業(yè)物業(yè)作為REITs，可能會(huì)進(jìn)一步降低債務(wù)水平。

萬科企業(yè)的利潤率也將在2023-2024年繼續(xù)壓縮，直到2025年回升。標(biāo)普預(yù)計(jì)該公司的毛利率將從2022年的19.5%下降到2023-2024年的17%-18%，這主要是由于確認(rèn)了過去2-3年預(yù)售的低利潤率產(chǎn)品。2025年毛利率可能會(huì)回升至20%，因?yàn)槿f科企業(yè)在總公司層面采取了更集中的土地投資政策，并對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)定了更嚴(yán)格的盈利要求。

標(biāo)普也預(yù)計(jì)萬科企業(yè)將保持較強(qiáng)的融資能力。該公司順利進(jìn)入在岸債務(wù)資本市場，并于銀行建立良好關(guān)系，有能力發(fā)行新股，這些優(yōu)勢增強(qiáng)了萬科企業(yè)在房地產(chǎn)市場波動(dòng)中的流動(dòng)性緩沖。該公司2022年發(fā)行了296億元人民幣的在岸債券，2023年迄今發(fā)行了60億元人民幣的債券，前述融資的成本具有競爭力。這些債券沒有質(zhì)押任何資產(chǎn)用于信用增強(qiáng)。

此外，萬科企業(yè)于2023年3月完成新H股發(fā)行，凈收益39億港元。該公司還獲得90億港元的離岸銀團(tuán)和雙邊貸款，為其于2023年4月和5月到期的16億美元離岸債券提供部分再融資。

對(duì)萬科企業(yè)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即該公司將在未來12-24個(gè)月內(nèi)保持其競爭地位和財(cái)務(wù)紀(jì)律，即便是在該公司多元化進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)以外的領(lǐng)域時(shí)亦如此。標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來12-24個(gè)月，萬科企業(yè)的杠桿率將基本穩(wěn)定在3.2倍-3.3倍。

萬科香港的評(píng)級(jí)和展望反映了其母公司萬科企業(yè)的評(píng)級(jí)和展望。在標(biāo)普看來，萬科香港至少在未來12-24個(gè)月內(nèi)仍將是萬科企業(yè)具有高度戰(zhàn)略意義的子公司。

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