觀點網(wǎng)8月28日晚間，金茂服務發(fā)布上市以來第二份中期業(yè)績報告。

整體來看，上半年收入和毛利均有不同程度提升。其中，總收入約為13.53億元，較上年同期增加23.4%；毛利同比增加0.4%至3.574億元；期內(nèi)利潤1.485億元，利潤率約11%。

去年以來，物業(yè)行業(yè)收并購擴張階段已告一段落，轉(zhuǎn)而進入規(guī)模有質(zhì)增長的高質(zhì)量發(fā)展階段，金茂服務也在更具長期價值的可持續(xù)發(fā)展道路上前行。

截至6月30日，金茂服務合約建筑面積為9448萬平方米，在管建筑面積為7098萬平方米，較去年同期分別增長35.8%及56%。

與此同時，金茂服務獨立性發(fā)展能力進一步增強，第三方在管面積同比增長89.5%，占總在管面積的比例達47.8%。

進入下半年，金茂服務預計宏觀政策推動經(jīng)濟復蘇的力度將進一步增強，社會、居民、企業(yè)等市場主體對高品質(zhì)物業(yè)管理、綜合設(shè)施服務的需求亦將穩(wěn)步增長。

顯然，該公司已做好應對未來的準備。

金茂服務表示，相信集團擁有充足的財務資源及未來收入將足以支持當前的營運資金需求及未來擴張。

增長的拆解

從服務類別來看，金茂服務主要提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務。今年上半年，除非業(yè)主增值服務外，其他兩項業(yè)務的收入均有較大幅度提升。

具體而言，物業(yè)管理服務主要包括涉及住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)以及學校、政府設(shè)施等公共物業(yè)，該項收入由去年同期的5.407億元增加至7.498億元，增幅達38.7%。主要原因是業(yè)務擴張導致的在管建筑面積增加。

中報顯示，截至2023年6月30日，金茂服務總在管建筑面積由上年同期的4550萬平方米增加至7100萬平方米，包括276個住宅小區(qū)和167個非住宅物業(yè)。

社區(qū)增值服務分為美居平臺服務、社區(qū)生活服務、社區(qū)空間運營服務、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。上半年，該項收入約3.8億元，增幅高達54.5%。

關(guān)于該項增長，金茂服務表示，原因主要有三：

其一，期內(nèi)美居平臺服務團隊持續(xù)擴張，金茂服務挖掘存量業(yè)務，圍繞美居平臺服務拓展多種產(chǎn)品類型，室內(nèi)裝修平臺服務收入同比增長約113.7%至1.03億元；其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收入增加，由2022同期的4690萬元增加至8540萬元，增幅約82.1%；此外，隨著業(yè)務規(guī)模擴張，在管物業(yè)數(shù)目增加，社區(qū)空間運營服務收入同比增加約37.5%至1.178億元。

生活服務方面，上半年金茂服務組織年貨季、花樣煥春、春日清洗季等主題活動，為業(yè)主帶來豐富多彩的生活服務，迎合了業(yè)主品質(zhì)生活需求，收獲業(yè)主口碑的同時，收入同比提升13.3%。

值得注意的是，除收入同比增加外，上述物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務兩項業(yè)務在金茂服務總收入中的占比也均有不同程度提高，分別由上年同期的49.3%、22.4%上升至55.4%、28.1%。

非業(yè)主增值服務收入則呈現(xiàn)同比下降，在總收入的占比由上年同期28.3%降至16.5%。

非業(yè)主增值服務包括向物業(yè)開發(fā)商提供案場協(xié)助銷售服務、咨詢、智慧園區(qū)、分戶房修及其他增值服務。上半年，金茂服務該項收入為2.236億元，同比降幅約28%。對此，金茂服務表示，減少的主要原因是來自前期規(guī)劃及設(shè)計服務以及交付后服務的收入減少。

非業(yè)主增值服務收入的變化，也進而影響到貿(mào)易應收款項。金茂服務應收關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項結(jié)余由截至上年末的4.016億元降低至截至本期末的3.771億元。

應收第三方的貿(mào)易款項主要與物業(yè)管理費有關(guān)，結(jié)余由截至上年末的3.932億元增加至期末的6.793億元，主要是由于截至2023年6月30日止六個月業(yè)務拓展及在管建筑面積增加，導致物業(yè)管理收入增加所致。

截至期末，金茂服務毛利率約26.4%，較上年同期降低約6.1個百分點。

分業(yè)務來看，物業(yè)管理服務毛利率由上年同期的17.2%下降至16.7%，主要由于期內(nèi)為提升服務品質(zhì)，清潔及綠化養(yǎng)護成本增加所致。

非業(yè)主增值服務毛利率由47.8%降低至38%，主要是由于前期規(guī)劃和設(shè)計服務以及交付后服務的收入減少，金茂服務表示，與所提供的其他非業(yè)主增值服務相比，該等服務通常產(chǎn)生更高的利潤率。

社區(qū)增值服務毛利率由46.7%下降至38.8%，是因為本期社區(qū)增值服務規(guī)模顯著擴大，由此導致的人員配置及資源配置的支出增加。

有準備之戰(zhàn)

今年以來，金茂服務在管面積取得較大進步。

截至6月30日，金茂服務合約建筑面積約為9450萬平方米，在管建筑面積約7100萬平方米，較去年同期分別增加約35.8%及56%。在管物業(yè)項目443個，覆蓋全國75個城市，遍及長三角、京津冀、珠三角、成渝經(jīng)濟區(qū)等國家經(jīng)濟活力高的核心區(qū)域，其中一二線城市占比約90%。

與此同時，金茂服務獨立性發(fā)展能力進一步增強，第三方在管面積同比增長89.5%，占總在管面積的比例達47.8%。

通過市場化競爭，以單體拓展、股權(quán)合作等方式，金茂服務分別在住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務領(lǐng)域取得收獲，實現(xiàn)了高品質(zhì)住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、博物館等多業(yè)態(tài)項目的成功拓展。

據(jù)金茂服務此前披露的外拓“成績單”，該公司今年以來在城市運維、政府公建、文化場館等方面多點開花，陸續(xù)進駐青州博物館、金華未來科學城東湄片區(qū)、中國宏泰發(fā)展國際航空工程中心等項目。

商辦樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、住宅等業(yè)態(tài)上，金茂服務也取得不同程度的進展。具體包括北京國際商報社、上海太平金融大廈、南京國寧電子研發(fā)中心、湖南永州道縣高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、江西藍星星火有機硅產(chǎn)業(yè)園、北京融科橄欖家園、天津頤湖居等項目的拓展，以及新簽約了雄安城市服務以及河北龍河新城城市服務兩個城市服務項目。

中報顯示，期內(nèi)銷售成本為9.96億元，同比增34.4%，金茂服務認為該增加與期內(nèi)收入增長趨勢一致，主要是由于在管物業(yè)數(shù)目增加所致。

上年末至本期末，金茂服務預付款項、其他應收款項及其他資產(chǎn)分別為約6.127億元及約8.097億元，主要由于車位經(jīng)紀服務規(guī)模增加，支付的履約保證金增加。

貿(mào)易應付款項主要指金茂服務在日常業(yè)務過程中向供貨商購買貨品或服務的付款義務。

應付貿(mào)易款項由截至2022年12月31日的4.561億元增加至期末的5.948億元，主要是由于業(yè)務擴張所致，反映采購安保及保潔服務以及設(shè)施及設(shè)備維護服務增加；應付關(guān)聯(lián)方貿(mào)易款項與向關(guān)聯(lián)方采購的信息技術(shù)服務、餐飲服務及其他商品和服務有關(guān)。

上半年的規(guī)模增長及業(yè)態(tài)突破，金茂服務需要時間慢慢消化，而成長的代價顯然也在可控范圍內(nèi)，并已為更長久的未來機會做好相關(guān)準備。

金茂服務指出，為管理集團現(xiàn)金，維持穩(wěn)健的流動資金和確保已準備好利用未來的增長機會，集團已采納全面的庫存政策及內(nèi)部控制措施審閱及監(jiān)控財務資源，并始終維持穩(wěn)健的財務狀況及充足的流動資金。

截至期末，金茂服務并無未償還借款及任何銀行借貸。

管理層相信，集團擁有充足的財務資源及未來收入，足以支持集團當前的營運資金需求及未來擴張。

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