運營模式堵死風口共享辦公室造就最慘“二房東”

鹿鳴財經
2021-08-30 14:52:54

樓市與土地市場本就是「連理木、并頭蓮」的關系，隨著針對房地產行業(yè)的調控升級，政策正加速卡緊供需兩端，使得當前很多地區(qū)的土地市場首次出現(xiàn)明顯下行趨勢。

據億翰智庫統(tǒng)計，僅6-7月，二、三、四線城市就有494宗地塊流拍。而進入8月份以來，全國已有33宗地塊流拍。

當市場預期下滑，房企的錢袋子收緊，土地市場避不可免的會遇冷，而這也會激發(fā)連鎖反應，促使房地產市場進一步降溫。如今，在調控與疫情的雙重壓制下，房地產行業(yè)舉步維艱。

危機之下勢必會爆發(fā)轉型需求。據仲量聯(lián)行表示，靈活空間將成為后疫情時代提升不動產組合靈活性的重要戰(zhàn)略工具。

比如被稱為「銅鑼灣地王」的香港地產商希慎興業(yè)就在近期宣布，將與全球最大的靈活辦公空間平臺IWG共同成立一家合資企業(yè)，該合資企業(yè)擁有IWG旗下所有品牌在香港和大灣區(qū)的獨家經營權。

據資料顯示，希慎是香港主要的物業(yè)發(fā)展商和業(yè)主，擁有超過200萬平方尺的優(yōu)質辦公空間，租戶包括知名國際銀行和新興經濟企業(yè)等各類型企業(yè)，目前希慎旗下超過10%的辦公空間已租賃給多家靈活辦公空間營運商。而IWG則建立了全球最大的靈活辦公空間平臺，旗下品牌包括全球知名的Regus、Spaces和Signature。

兩家企業(yè)達成合作的意圖也分外明顯：一家提供彈匣，另一家提供狙擊槍，齊頭瞄定共享辦公空間，打出精準的增長曲線。(靈活辦公空間與共享辦公空間雖名詞不同，但內核一致)

可市場需求和資本支持真的會如他們所愿嗎?

當業(yè)內代表性企業(yè)將市值縮水、連續(xù)虧損、大規(guī)模裁員和倒閉關店等事實問題擺在面前時，答案已經呼之欲出。

眾所周知，目前國內共享辦公室做的最好的仍是「星巴克」。

運營模式堵死風口

共享辦公室通俗一點來講，就是將房產通過房東整租過來，然后進行切割、裝修，最后以高價分租給企業(yè)客戶，來賺取中間差價。而操作這一切的掌控者自然就被稱為是「二房東」。

共享辦公室最輝煌的時刻定格在2016年。

2015、2016年，共享辦公空間市場被鼓吹成超級風口，大批玩家扎堆涌入，可怕的是，一時上頭的玩家被蒙蔽，分不清手里拿捏著的到底是潛力金礦還是海市蜃樓。利益越顯得唾手可得，那么其背后的風險就越深不可測。

扎堆進場直接導致了市場過熱，多數(shù)人入局后才發(fā)現(xiàn)市場缺乏支付能力和經濟價值，供大于求、入駐企業(yè)留存低的現(xiàn)象引起了惡意競爭的市場亂象。并且，房屋本主受政策影響后，也波及到了「二房東」的利益。

因此，到了2017、2018年，共享辦公室收購浪潮驟起，在「大魚吃小魚」的業(yè)態(tài)下行業(yè)開始加速整合，發(fā)生了WeWork收購裸心社、優(yōu)客工場收購洪泰創(chuàng)新空間、優(yōu)客工場并購方糖小鎮(zhèn)等標志性商業(yè)動作。

不過，除了供大于求的弊端外，阻礙共享辦公空間發(fā)展的最大殺手其實是它的運作模式。

發(fā)展初期，共享辦公空間的運作基本都是采取重資產模式，企業(yè)一方面要流出高額資金從房東那里拿到房源，一方面還要想辦法將房源盡快租出去，回收現(xiàn)金流?？梢?，這種商業(yè)模式對企業(yè)的造血能力要求頗高。

據阿爾法工廠研究院數(shù)據顯示，截止2019年年底，優(yōu)客工場已經陸續(xù)進行了近20輪融資，算下來，平均每80天就要融一輪，而背靠軟銀的WeWork也都時常面臨著錢荒的難題。重資產模式下高數(shù)值的風險指數(shù)，讓共享辦公空間市場持續(xù)承受重壓。

因此，2019年是共享辦公室玩家的變革期，企業(yè)紛紛開始由二房東模式向輕資產模式轉型，并且不再局限于為初創(chuàng)企業(yè)服務，中大型企業(yè)的定制服務也納入了業(yè)務范疇。

例如，位于美國紐約的Industrious就將轉型進行的很徹底，該企業(yè)為了避免房地產經紀費用，直接放棄了租賃模式，改為與房東共享收入。此舉不需要再向業(yè)主支付大樓租金，而是將收入的一部分給予房東，以分享利潤和風險，與此同時，裝修費用和搭建配套店鋪的費用也由房東來承擔大頭。雖然在這種模式下收到的利潤比之前少，但卻有著成本低的優(yōu)勢，邊際利潤能達到競爭者的三倍。

聚焦到國內，優(yōu)客工場作為國內共享辦公第一股，為了可持續(xù)發(fā)展，該企業(yè)的轉型需求更為迫切。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶就此提出了「輕資產、重賦能」的戰(zhàn)略轉型，他理想中的未來資產輕重比要達到約1:1。為了貫徹落實發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)客工場推出了輕資產模式下以運營、設計施工服務輸出為主的U Brand，以管理、系統(tǒng)輸出為主的U Partner，為酒店提供「一產多元」定制化服務的 U Suite，并希望未來扮演一個管家的角色，不買不租，單純?yōu)橛脩籼峁┕芾矸铡?/p>

此外，當前疫情尚未完全控制，這種情況下最危險的莫過于付費能力最弱的初創(chuàng)企業(yè)，而這些企業(yè)作為共享辦公室的精準客戶群，深刻影響著市場發(fā)展狀態(tài)。

如今，劣勢顯現(xiàn)的發(fā)展模式與不甚理想的市場環(huán)境，使得行業(yè)龍頭頻繁釋放警告信號。

國內外龍頭艱難求存

一直以來，WeWork都被公認為是共享辦公室的開拓者，但細看其發(fā)展走勢會發(fā)現(xiàn)，WeWork只在市場剛起步時風光過那么一刻。

創(chuàng)立于2010年的WeWork的確曾以驚人速度在發(fā)展。2019年初，獲得軟銀的持續(xù)投資后，WeWork的估值高達470億美元，成為僅次于UBer的第二大共享經濟獨角獸，就在同年，該企業(yè)啟動了自己的IPO計劃。要知道，IWG集團自1999年上市以來，市值最高時也未突破35億英鎊(約45億美元)，可WeWork僅發(fā)展8年多就能取得如此成績，讓業(yè)內如何不感到驚嘆。

可惜的是，創(chuàng)始人的肆意妄為不僅使公司IPO失敗，估價也出現(xiàn)了驚人的下跌，在當時估值一度跌至70億美元，與軟銀的愿景基金高達470億美元的估值形成了強烈反差。而WeWork上市失敗后也產生一系列連鎖反應，讓資本對共享辦公市場失去信心，市場一度陷入寒冬。

其實，WeWork一直都是被高估的存在，其財務狀況欠良，虧損乃是常態(tài)。

根據此前公開的招股書顯示，2016年，2017年和2018年，WeWork的營業(yè)收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，但凈利潤分別為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元。2020年，WeWork營收為32億美元(不包括中國公司)，稅息折舊及攤銷前利潤EBITDA(不包括中國公司)達18億美元，虧損額達32億美元，較2019年的35億美元有所收窄。

今年8月16日，據WeWork公布的2021年第二季度財報顯示，該公司二季度收入5.93億美元，較第一季度微跌1%;而虧損從2020年同期的8.63億美元增至8.88億美元，依舊持續(xù)虧損。WeWork稱，這是由于受到Delta變種新冠病毒擴散的影響，令公司至今年上半年業(yè)務營運受到打擊。截至二季度末，WeWork的會員人數(shù)降至51.7萬名，2020年同期為61.2萬名。

WeWork雖把虧損解釋為是受疫情影響，但真實原因我們都心知肚明，疫情只占據事實的一小部分，最核心的本質是運營模式有著很大的弊端，重資產模式下劣勢凸顯。

還值得注意的是，據《華爾街日報》8月9日報道，共享辦公公司WeWork和傳統(tǒng)大型商業(yè)地產公司戴德梁行正在磋商結成一個1.5億美元的合作伙伴關系，以應對遠程辦公和擴大靈活工作場所的新局面，此次合并預計將使WeWork的估值(包括債務)達到90億美元。

WeWork跑得確實快，但目前也的確站不穩(wěn)。

反觀國內共享辦公第一股——優(yōu)客工場，狀況略好于wework，但僅僅是相比起來還算略好。

優(yōu)客工場自2015年創(chuàng)立以來，與WeWork同樣存在連續(xù)虧損的問題。據招股書顯示，優(yōu)客工場2017年凈營收為1.67億元，2018年為4.49億元，2019年前三季度為8.75億元;同期凈虧損分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。據優(yōu)客工場披露的數(shù)據，從2015年成立以來，優(yōu)客工場已累計虧損超15億元。

不過好在優(yōu)客工場將轉型問題落地，2020年4月，正式發(fā)布了「輕資產、重賦能」的戰(zhàn)略。布局幾年來，優(yōu)客工場輕資產以良好的投資回報率(ROI)受到越來越多業(yè)主的認可，項目也得以在全國各省市及海外地區(qū)快速拓展。截至2020年12月31日，優(yōu)客工場輕資產項目數(shù)量為125個，同比增長166%，優(yōu)秀資管能力推動了優(yōu)客工場的快速布局。

據8月6日優(yōu)客工場發(fā)布的財報數(shù)據顯示，2021年二季度優(yōu)客工場總營業(yè)收入2.61億元，同比增長34.3%，環(huán)比增長8.75%，超出上季度財報公布的收入預測值上限，轉型成果已初顯。受財報正面影響，8月6日，優(yōu)客工場以1.16美元收盤，微漲。此前，優(yōu)客工場在2020年11月28日上市以來，股價一路走低。

可見，優(yōu)客工場提出向「輕資產」轉型后，確實略微改善了整體財務情況，但虧損情況依舊存在，同比和環(huán)比均在拉大。據財報數(shù)據顯示，2021Q2優(yōu)客工場凈利潤虧損1.57億元，較上季度拉大近3000萬元;其中，在2020年四季度和2021年一季度，優(yōu)客工場的凈利分別為-1.49億元和-1.27億元。