日前，張家口市出臺樓市調(diào)控政策，明確提到“已取得預(yù)售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預(yù)售許可的項目不得低于備案價格的85%銷售”。由此，限制房價非理性下跌的城市數(shù)量增加到了9個。而隨著出臺“限跌令”城市數(shù)量的增加，“限跌”與“限漲”并存，樓市由此進入“雙向調(diào)控”時代。

9城出臺“限跌令”

近日，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步加快完善房地產(chǎn)長效機制的通知》，要求所有項目不得超出備案價格對外銷售。通知特別提到，已取得預(yù)售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預(yù)售許可的項目不得低于備案價格的85%銷售。

隨著張家口版“限跌令”的出臺，限制房價下跌的城市數(shù)量進一步增加。據(jù)了解，最近一段時間以來，全國有多個城市相繼發(fā)布“限跌令”，以防范房價出現(xiàn)非理性大跌。

在9月上旬，湖南省株洲市金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，被認為存在嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序之嫌。對此，株洲市住建局隨即約談了上述企業(yè)項目負責(zé)人，并計入企業(yè)信用不良記錄。

此外，在今年8月初，沈陽也采取過類似的措施。其時，沈北新區(qū)某樓盤推出降價房源，單價從萬元之上“跳水”降到8000元/平方米左右，并由此引發(fā)多個樓盤“跟風(fēng)”加入到降價行列，當(dāng)?shù)胤抗芫謺鄠€部門對該房企進行了約談。

至此，除張家口之外，還有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、桂林等8城已相繼發(fā)布“限跌令”，就防范房價下跌問題給出指導(dǎo)性意見。

庫存壓力上升

從目前來看，出臺“限跌令”的城市中，除了沈陽、昆明兩城為省會城市之外，其余7個城市如張家口、株洲、江陰、菏澤、岳陽、唐山、桂林等，均屬于三四線城市。也就是說，現(xiàn)階段出臺“限跌令”的城市以三四線城市居多。

為何會出現(xiàn)這種局面呢?

部分三四線城市庫存整體壓力逐步上升，使其不得不采取相應(yīng)措施以穩(wěn)定房價。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，類似城市當(dāng)前面臨去庫存的壓力，房屋銷售壓力比較大。以昆明為例，根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，目前反映庫存壓力的存銷比為15.4個月，即當(dāng)前的庫存量，按照最近12個月的月均銷量估算，需要15.4個月才能完全消化。此外，唐山的存銷比也達到了18個月左右。

嚴(yán)躍進坦陳，市場降溫壓力也開始傳到到房企的經(jīng)營壓力上，至少使得企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠的速度也變慢。從房企資金和業(yè)績完成的角度看，會出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象。

這并非危言聳聽。張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫在解釋出臺“限跌令”的原因時表示，張家口主城區(qū)房價從最頂峰時約13000元/平方米，降到了目前的8000多元/平方米水平，降幅達到38%左右。自今年6月份以來，部分房企迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個樓盤，一度降到低于成本線以下水平對外銷售，近乎“揮淚大甩賣”。

留意庫存風(fēng)險

樓市調(diào)控的主要目的，就是保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，因此無論是過快上漲和過快下跌，都容易引發(fā)各類問題。

從防止房價過快和無序下跌的管控角度來看，“限跌令”的出臺實屬必然。首先，可以防止盲目下跌或降價;其次，也能防止虛假降價、先漲后降;干擾了正常的市場交易秩序，部分房企違規(guī)降價，自然搞得市場心慌慌，也損害了其他房企的正常銷售。

目前，各地“限跌令”主要針對擾亂市場行為現(xiàn)象，采取的具體措施包括以下幾種：首先是各地嚴(yán)管隨意降價現(xiàn)象，一般低于備案價的85%的就要被界定為是違規(guī)降價;其次是約談相關(guān)房企和代理機構(gòu)行為，督查此類機構(gòu)的項目銷售行為;還有就是嚴(yán)管銷售秩序和資金，各類促銷的相關(guān)價款要納入監(jiān)管，同時一些違規(guī)較多的房企，可能面臨銷售的監(jiān)管，類似期房項目要改為現(xiàn)房銷售的方式。

專家認為，對于出臺“限跌令”的城市來說，短期內(nèi)應(yīng)該關(guān)注庫存過大帶來的風(fēng)險。那么目前到底有哪些城市庫存壓力過大?通常情況下，存銷比超過15個月的城市，庫存壓力將會顯現(xiàn)出來。根據(jù)易居研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括哈爾濱、西寧、威海、洛陽、包頭等城市存銷比已經(jīng)超過了30個月，洛陽甚至接近41個月。

此外，存銷比在15～30個月的之間的城市有天津、西安、丹東、燕郊、香河、固安、煙臺、日照、舟山、安慶、泉州、景德鎮(zhèn)、肇慶、韶關(guān)、北海，隨著時間推移，如果未來銷售狀況無法得到明顯改善，上述城市庫存壓力也會逐步加大。

關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控 購房者 房源指標(biāo) 不動產(chǎn)權(quán)