日前，住建部研究起草了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(以下簡稱《通知》)，并向社會公開征求意見，以防止全國各地的城市更新沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利等問題。

《通知》明確，城市更新要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

目前，廣州、深圳、東莞等粵港澳大灣區(qū)城市是推進實施城市更新行動最為積極的熱點區(qū)域，若《通知》最終下發(fā)施行，預(yù)計將對當(dāng)?shù)氐某鞘懈抡咝纬蓻_擊。

東莞市國土和規(guī)劃部門一位人士表示，“因為還在公開征求意見階段，所以政策影響還很難說。不過，如果這份《通知》最終實施，相信各地的城市更新政策都會有一些調(diào)整。”

他介紹說，根據(jù)《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引(試行)》的相關(guān)規(guī)定，除政府主導(dǎo)改造的更新單元外，拆除范圍面積原則上不少于修正后的更新單元面積的50%。其中拆除范圍面積等于拆除重建區(qū)和生態(tài)修復(fù)區(qū)的面積之和，但不包含現(xiàn)狀道路區(qū)面積。“除了一些文物遺跡或生態(tài)修復(fù)，舊村改造和工改工以外的城市更新項目，目前東莞要求的拆除比例至少是50%”。

根據(jù)《廣州市城市更新辦法》的規(guī)定，城市更新方式就包括全面改造和微改造，其中全面改造是指以拆除重建為主的更新方式，主要適用于城市重點功能區(qū)以及對完善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市面貌有較大影響的城市更新項目，而屬于歷史文化名村、名城范圍的，不適用全面改造。

而據(jù)《深圳市城市更新辦法》及其實施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患的區(qū)域，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

據(jù)了解，目前廣州、深圳等地下發(fā)的有關(guān)城市更新的管理辦法或條例，均未明確限制城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積與現(xiàn)狀總建筑面積的比例。

“城市更新是一項因地制宜的事業(yè)，主要是依據(jù)因城施策的原則。”廣州市一位負(fù)責(zé)城市更新業(yè)務(wù)的政府人士表示，“目前《通知》在公開征求意見階段，若最終落地實施，各地都要遵循更高層面的政策框架，但城市更新試點區(qū)域還會制定、施行一些差異化的政策。”

佳兆業(yè)集團副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家劉策說，《通知》里所規(guī)定的20%拆除面積比例，住建部意在形成連片改造、大片區(qū)統(tǒng)籌的思維，即擴大城市更新改造用地面積，同步放大拆除面積等，企業(yè)在投資思維上可以擴大更新范圍。

“拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，其實就是許多地產(chǎn)商逐漸在實施的有機更新，改造過程中并非一次性拆除，而是拆一部分、建一部分，小塊推進。接下來城市更新項目也會更多注意在保留現(xiàn)有建筑物的基礎(chǔ)上賦予其新功能、新內(nèi)容和新價值。”劉策說。

他也特別強調(diào)，《通知》中這一規(guī)定普遍解讀為分批推進的拆除面積，而不是總拆除面積，“如果是總拆除面積的話，對現(xiàn)在模式影響較大”。

此外，上述《通知》還要求嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強度，原則上更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆建比不宜大于2。

“其實拆建比是《通知》最重要的問題。”劉策說。據(jù)其所供職的集團部門推算，目前廣州區(qū)域內(nèi)城市更新單元(片區(qū))或項目的拆建比基本上在2左右，北京區(qū)域內(nèi)的拆建比大約為1，盡管深圳許多城市更新單元(片區(qū))或項目的拆建比在2以內(nèi)，但也存在不少拆建比在2以上的城市更新單元(片區(qū))或項目。

“所以《通知》里有關(guān)拆建比的規(guī)定，對深圳城市更新的影響要甚于對廣州、北京和上海等地的影響。”劉策說，“但是《通知》對拆建比沒有給出詳細(xì)定義，比如是否包含居民回遷部分及可售部分，因此拆建比還存在進一步定義和落地的空間。”

他指出，實際上存在個別城市更新項目需要突破拆建比以實現(xiàn)更高的容積率，如果《通知》最后落地實施，這類項目的利潤空間會受到影響。

上述《通知》也要求嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷，不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，更新單元(片區(qū))或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

“就近安置其實也在另一個層面要求分批、小塊推進城市更新，不建議一次性大拆增加安置壓力。”劉策說，“《通知》里這一規(guī)定對上海、貴陽等城市在當(dāng)前采取的異地安置模式存在一定沖突。”(余燕明)

關(guān)鍵詞： 城市更新 建筑面積 城區(qū)改擴建 建筑強度