離交房只剩8個月，卻只挖了一個基坑?!上千萬元的“限競房”變“陷阱房”，400位業(yè)主被坑慘……

過去幾年，伴隨著房地產(chǎn)市場的熱潮，部分房企的規(guī)模和業(yè)績實現(xiàn)快速增長，很多房企都喊出了“千億房企”“業(yè)績翻倍”的口號。

但如今，這些高杠桿經(jīng)營行為所帶來的風險開始顯現(xiàn)，購房人的合法權益受到了損害。

北京：泰禾麗景家園

“限競房”變“陷阱房”

對北京泰禾麗景家園的400位業(yè)主來說，花了上千萬元資金買的房子已經(jīng)成了他們最大的煩心事。

2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬元左右的均價入市銷售，如今，兩年過去了，離交房只剩8個多月時間，整個項目卻還有相當一部分樓棟只挖了個基坑。

在項目現(xiàn)場，記者看到：施工基本處于停滯狀態(tài)，而周邊同期開盤的同類型項目進度要快得多，早已進入外立面裝修，甚至內(nèi)部裝修階段。

北京泰禾麗景家園項目購房人：我那套是徹底的一點都沒動工，就是個基坑的狀態(tài)

據(jù)了解，該項目可銷售面積有10.4萬平方米，其中10.12萬平方米已經(jīng)網(wǎng)簽，銷售去化率高達97.38%，銷售款近50億元。

既然項目不愁賣，房子為何一直蓋不起來?

記者調查后發(fā)現(xiàn)：購房款大部分都被用于還債，只有少部分用在了項目建設上，這才導致工程進度緩慢。而事實上，從購房人交首付網(wǎng)簽時，這一情況就已經(jīng)出現(xiàn)。

按照北京市商品房預售資金監(jiān)管辦法：項目預售過程中，購房款應直接存入項目公司泰禾錦繡開設的、尾號為0081的預售資金監(jiān)管專用賬戶。

北京泰禾麗景家園項目購房人：我們當時買這個房子，刷了卡之后沒注意看，仔細對小票的時候發(fā)現(xiàn)賬戶不對，一部分刷到了一些跟項目公司無關的泰禾集團別的公司賬戶上。

根據(jù)北京市朝陽區(qū)房管局的一份文件，泰禾麗景家園因為沒有把購房款足額存入監(jiān)管專用賬戶，于2019年4月被暫停了網(wǎng)簽，直到一年多以后才恢復。那么，這些沒有進入監(jiān)管專用賬戶的錢去了哪呢?

記者了解到：從2019年起，法院通過強制執(zhí)行的方式，從泰禾錦繡等多家泰禾系公司的銀行賬戶中，共計扣了10多億元資金，歸還給泰禾的債權人——蕪湖融普明投資中心。

由于泰禾的債務關系錯綜復雜，其他的錢去了哪，只有泰禾和相關銀行清楚，但這些錢似乎并沒有用于項目建設。今年，由于欠錢不還，泰禾錦繡又被一家建筑工程公司申請司法執(zhí)行，執(zhí)行標的為55.25萬元。

北京泰禾麗景家園項目購房人：項目建設方在跟泰禾進行了無數(shù)次的斗爭之后，發(fā)現(xiàn)拿錢非常不痛快，所以工人越來越少，現(xiàn)在基本是停工的狀態(tài)。

北京市朝陽區(qū)房管局的一份文件顯示：截至今年6月23日，泰禾麗景家園監(jiān)管專用賬戶只剩下2.27億元資金。

7月下旬，泰禾還從專用賬戶中支取1600萬元，支付給蕪湖融普明投資中心還債。

截至目前，泰禾集團已有6只到期債券違約，已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元，而公司賬面資金僅有35.87億元，尚不足以支付利息。

目前，北京市有關部門正開展協(xié)調工作，避免項目爛尾。同時，北京針對房企和商業(yè)銀行啟動商品房預售資金監(jiān)管專項檢查，防范延期交房、樓盤爛尾等風險。

重點房企資金監(jiān)測

和融資管理規(guī)則落地

過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)負債規(guī)模和杠桿率明顯上升，為防范化解可能發(fā)生的金融風險，今年8月，央行、住建部在北京召集12家房企開會，最后形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是明確了此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“3條紅線”。

根據(jù)這一監(jiān)管規(guī)則，房企需要按月上報杠桿率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等財務指標，監(jiān)管部門為這三項指標分別設定了臨界值，這也就是市場所說的“三條紅線”。

根據(jù)觸碰紅線數(shù)量多少，房企將被劃分成紅、橙、黃、綠四個不同檔位，而每一檔位的房企，其負債年增幅都有明確上限，最高不能超過15%。并且，銀行貸款、債券、信托等融資渠道都被涵蓋在統(tǒng)計監(jiān)測范圍之內(nèi)。

北京大學光華管理學院金融學系助理教授 張宇：以往監(jiān)管通常存在的問題是企業(yè)和監(jiān)管“貓捉老鼠”，限制房企銀行融資，房企就去影子銀行，限制房企國內(nèi)發(fā)債，房企就去國外發(fā)債。這次從房地產(chǎn)企業(yè)主體出發(fā)，要求企業(yè)各個融資渠道加到一起，還要符合監(jiān)管條件。

機構數(shù)據(jù)顯示：今年9月，房企境內(nèi)債券融資同比上升逾三成，并連續(xù)三個月維持800億元以上的高位;同期境外債發(fā)行雖然同比下降，但環(huán)比仍上漲逾兩成。

貝殼研究院高級分析師 潘浩：上一周房企發(fā)債已經(jīng)恢復到今年周均的水平，在四季度融資低谷的時候出現(xiàn)這樣的情況，代表了房企希望在這個時間點搶一個時間窗口，補充流動性，置換到期債務。

今年金九銀十銷售旺季中，多家房企都開啟打折賣房模式，恒大更是喊出“七折賣房”，38天內(nèi)實現(xiàn)合約銷售1416.3億元。富力地產(chǎn)則通過增發(fā)新股以及出售資產(chǎn)等方式補充資金，壓減負債。

央行負責人表示：重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，是房地產(chǎn)市場長效機制建設的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

中國人民銀行金融市場司副司長 彭立峰：目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，下一步，我們將會同住建部和其它相關部門，跟蹤評估執(zhí)行結果，完善融資規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

關鍵詞： 泰禾麗景家園